Народная артистка России Лариса Долина стала жертвой мошенников: она продала квартиру и отдала им вырученные за это деньги. Мошенников нашли, а квартиру суд вернул Долиной. В итоге деньги потерял другой человек — Полина Лурье, купившая квартиру у певицы. Народная артистка после этого столкнулась с хейтом в соцсетях. Но случай Долиной не стал исключением, в российской правовой системе подобные дела — серая зона. В некоторых случаях суды встают на сторону покупателей, а в каких-то — продавцов.
В апреле 2024 года с Ларисой Долиной связались мошенники, которые представились сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга (это ведомство отвечает в России за финансовую безопасность).
Они сказали певице, что злоумышленники получили доступ к ее банковским счетам, взяли кредит и заложили квартиру. Долиной предложили поучаствовать в «специальной операции» по поимке преступников, чтобы вернуть деньги. Для этого певице нужно было продать квартиру, погасить с вырученных денег кредит и снять залог.
Мошенники угрожали, что если этого не сделать, то квартиру продадут за долги, а саму Долину и ее семью выселят. Если же «спецоперация» завершится удачно, то, по словам мошенников, государство отменит сделку и возместит потраченные деньги.
Мошенники посоветовали певице обратиться в риэлторское агентство Whitewill. Агентство взялось за сделку, за оформление которой получило 4,5 млн рублей. Позже оно вернуло Долиной 3,1 млн. На момент публикации представители Whitewill не ответили на запрос Би-би-си.
Покупателя быстро нашли и уже в конце июня заключили договор купли-продажи. Пятикомнатную квартиру в одном из самых престижных районов Москвы Хамовниках Долина продала за 112 млн рублей (более 1,5 млн долларов по курсу на момент публикации) — певица настаивает, что это существенно ниже рынка.
Получив деньги, Долина отдала женщине-курьеру несколько десяков миллионов рублей. Курьер отвезла деньги в криптообменник. Оставшуюся сумму Долина положила на свой банковский счет и отправляла по 5 млн рублей на счета, указанные аферистами. В этот момент с ней связалась служба безопасности банка ВТБ и прямо спросила, не попала ли Долина под влияние мошенников. Однако певица сказала, что отправляла деньги для подготовки гастролей в честь своего юбилея — эту легенду придумали «сотрудники ФСБ и Росфинмониторинга».
Еще 3,5 млн Долина заняла у знакомых: в этот раз деньги курьеру передавал уже ее личный помощник. Певица сказала ему, что продажа квартиры будет фиктивной и попросила не рассказывать о ситуации никому из членов семьи.
Долина лично встречалась с покупательницей, москвичкой Полиной Лурье на показе квартиры и во время заключения договора. Договор заключили в июне, а квартиру должны были передать Лурье в июле. Но этого не произошло: Долина сперва говорила, что она на гастролях, а потом перестала отвечать на звонки и сообщения покупательницы.
В начале августа 2024 года мошенники сказали Долиной, что залог оформили на ее загородный дом. Тогда народная артистка поняла, что ее обманули, и обратилась в полицию.
Подозреваемых быстро задержали и возбудили уголовные дела. Долина обратилась в суд с требованием признать договор о продаже квартиры недействительным.
В марте 2025 года Хамовнический суд Москвы встал на сторону певицы и вернул ей квартиру. Лурье же уплаченные за квартиру 112 млн рублей не получила. От комментариев Би-би-си она отказалась, сославшись на то, что «не публичный человек».
Заседания по делу шли в закрытом режиме, а на сайте суда решение появилось в сильно сокращенном виде. Однако в ноябре якобы полный текст опубликовал саратовский юрист Вадим Зубов на сайте своей юрфирмы. Фабула, изложенная в документе, частично подтверждается опубликованным определением апелляции, комментарием бывшего адвоката Полины Лурье Владимира Мнацаканова и новостями в СМИ по этому делу. Би-би-си опиралась на опубликованный полный текст решения и на версии документа, опубликованные на сайте суда.
Как Долина трижды выиграла суд
Адвокаты Долиной, если верить опубликованному решению, утверждали, что их подзащитная продала квартиру, так как мошенники ввели ее в заблуждение: зная реальное положение вещей, она бы не стала продавать недвижимость. Это ссылка на 178-ю статью Гражданского кодекса.
Позицию адвокатов подтверждали и две экспертизы: психолого-психиатрическая и деструктологическая. Последняя применялась в так называемом «театральном деле» против Евгении Беркович и Светланы Петрийчук, и в деле есть ответ Федерального центра судебной экспертизы, который сообщил, что «„комплексные деструктологические“ и прочие аналогичные (с надуманными названиями) экспертизы в этих документах не упоминаются по причине отсутствия в них научной обоснованности».
Суд признал сделку недействительной. Однако эта же статья ГК предполагает и другое решение суда: он мог не аннулировать сделку в случае, если покупатель не знал, что продавца ввели в заблуждение.
В суде певица настаивала, что Лурье должно было насторожить, что квартиру продают по цене ниже рыночной. Кроме того, Лурье не запросила справку из психоневрологического диспансера.
Адвокат Лурье Светлана Свириденко объяснила, что Долина — народная артистка и действующий преподаватель, сомнений в ее состоянии у покупательницы не возникло. Более того, Свириденко не считает, что Долину ввели в заблуждение.
«Покупатель не мог распознать какого-то осознанного поведения Долиной. Никто не мог распознать, — объясняет Свириденко. — Ее поведение было адекватным и разумным на протяжении всего процесса этой сделки, а он продолжался долго — полтора месяца. Стороны подписывали договоры, вносили изменения по просьбе Ларисы Александровны. В частности, она просила исключить из передаваемого имущества пианино, которое у нее было».
Когда суд признает сделку недействительной, он должен применить реституцию, то есть все должно вернуться к тому положению вещей, которое было до заключения сделки. Таким образом, продавец должен получить квартиру, а к покупатель — деньги, которые он за нее заплатил, это называется двусторонней реституцией.
Хамовнический суд Москвы Полине Лурье в этом праве отказал, мотивируя это тем, что в рамках гражданского дела «нельзя установить сумму», которую Долина получила в результате продажи квартиры. Согласно решению суда, узнать ее можно только в рамках уголовного дела, которое возбудили в отношении мошенников, поэтому Полина Лурье «не лишена права» взыскать деньги с фигурантов. Лурье даже не проходит потерпевшей по процессу о мошенничестве, сообщил Би-би-си источник, знакомый с ходом дела.
Этой осенью четырех фигурантов дела приговорили к срокам от четырех до семи лет лишения свободы. Одну из них осудили еще и по делу о трех таких же эпизодах мошенничества в отношении двух пенсионерок. Эта женщина утверждала, что взяла у Долиной пакет с деньгами, но не знала, что там, и ее использовали как курьера. Певица потребовала взыскать с мошенников 176 млн рублей, но суд не стал рассматривать иск.
В сентябре апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции, в конце ноября такое же решение вынес кассационный суд. Адвокат Светлана Свириденко уже отправила жалобу в Верховный суд.
Случай Долиной — не первый
Адвокат Лурье утверждает, что этот случай «не имеет аналогов с другими делами», и даже если суд признает сделку недействительной, то покупателю возвращают деньги.
Но это не так: экономист Павел Комаровский и юрист Александр Малютин сделали обзор судебной практики по таким же искам. В 2023 году Октябрьский районный суд Саранска встал на сторону женщины, которая продала квартиру за 1,9 млн рублей и отдала их мошенникам. Продавцу суд деньги решил не возвращать, так как это противоречит «основам правопорядка или нравственности». В еще одном решении суд постановил вернуть квартиру обманутой пенсионерке, которая продала единственное жилье. В документе не говорится ни о какой компенсации покупательнице, несмотря на то, что она взяла 6 млн рублей в ипотеку на 30 лет.
Согласно решениям по подобным делам, суд встает на сторону обманутых продавцов, когда покупатель не сомневается в адекватности продавца и не обращает внимания на «красные флаги». Например, что квартиру продает пенсионер, у которого нет другого жилья, или на то, что недвижимость пытаются продать как можно скорее и за сумму существенно ниже рыночной.
Однако даже когда суд все же отменяет сделку, он часто обязывает продавцов вернуть деньги, отданные за квартиру. В одном из решений, найденных Би-би-си, апелляционный суд не просто постановил вернуть деньги покупательнице с малолетним ребенком, которая осталась без квартиры и денег, но и решил, что обманутая мошенниками женщина получит назад квартиру только после того, как вернет покупательнице деньги. Такое решение суд принял, чтобы продавец не оставила себе и квартиру, и компенсацию по уголовному делу о мошенничестве.
Такие случаи тоже известны: правозащитница Ева Меркачева рассказала о пенсионерке, которой вернули квартиру и деньги за нее, которые она отдала мошенникам, а когда покупатель попросил вернуть средства, она объявила себя банкротом.
Впрочем, суд нередко отказывается отменять такие сделки. Юрист Малютин рассказывает про жителя Калужской области, который так же, как и Лариса Долина, «фиктивно» продал квартиру, участвуя в «специальной операции», отдал деньги аферистам и отказался выселяться из квартиры. Но в этом случае суд решил, что мужчина понимал суть сделки, договор заключили с соблюдением закона, а покупатель ничего не знал про «спецоперацию» и никак не мог знать, что продавца обманывают мошенники. То есть в идентичной Долиной ситуации суд принял прямо противоположное решение и встал на сторону покупателя.
Этой осенью Верховный суд Якутии оставил квартиру покупательнице, хотя суд первой инстанции решил, что недвижимость должна вернуться к продавшей ее пенсионерке.
Как отмечают юристы, в судебной практике нет единообразия по таким делам, поэтому предугадать исход не всегда возможно. По данным замначальника следственного департамента МВД России Даниила Филиппова, в 41% случаев сделку признают недействительной, а добросовестный покупатель остается без денег и без квартиры; в 39% случаев применяют двустороннюю реституцию, а в 20% случаев бывшему собственнику отказывают в аннулировании сделки.
Эксперты сходятся во мнении, что суд должен был принять решение о том, чтобы Лурье вернули деньги. «Почему суд не присудил возврат денег от Долиной покупателю квартиры, нет вообще никаких разумных юридических объяснений. Это просто какое-то затмение, поразившее семеро московских судей. Никакой лакуны в праве нет — есть только его неправильное применение», — сказал Русской службе Би-би-си партнер юридической службы Intellect Александр Латыев.
Как обезопасить себя от подобных схем
По статистике судебного департамента за 2024 год, отмечает юрист Малютин, всего за этот год рассмотрели 3118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Большинство таких исков удовлетворили. Какая доля из них касалась именно дел, подобных делу Долиной, неизвестно.
В 2024 году на вторичном рынке продали 1,6 млн объектов, а в 2023-м — 2,45 млн. В среднем за год происходит около 2 млн сделок, и только 3 тысячи из них пытаются оспорить в суде — это примерно 0,15%.
За 2025 год количество споров в суде, когда продавец требует вернуть ему квартиру, а покупателю не возвращает деньги, выросло на 15-20%, согласно статистике Росреестра (в России регистрирует сделки с недвижимостью). Такую схему теперь называют «бабушкиной» или «схемой Долиной». Представители Росреестра предложили не возвращать квартиры обманутым продавцам до тех пор, пока они не выплатят обратно покупателям всю сумму, полученную за продажу недвижимости.
Глава комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов призвал Верховный суд России принять новое постановление пленума по делу Долиной. Депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон направили в Верховный суд свои предложения. В том числе — обязательно нотариально заверять все операции с недвижимостью, а также страховать сделки, если недвижимость для продавца или покупателя единственное жилье.
Глава комитета по защите семьи Нина Останина и депутат Алексей Корниенко обратились в Минюст и Верховный суд с просьбой разъяснить судам, как поступать в подобных спорах о недвижимости. Останина назвала историю с тяжбой Долиной и Лурье «симптомом системной проблемы, которая бьет по сотням добросовестных покупателей».
Но пока никаких разъяснений для судов нет, покупатели вынуждены идти на ухищрения, чтобы убедиться, что продавцов не вводят в заблуждения «сотрудники» Центробанка и Росфинмониторинга. Некоторые юристы советуют обращать внимание на поведение продавцов и просить их пройти освидетельствование у психиатра перед сделкой, чтобы подтвердить, что человек не поддался чьим-то манипуляциям, а также запросить справку о том, что продавец не состоит на учете в ПНД. Некоторые рекомендуют включить в договор купли-продажи пункт о том, что человек заключает договор не под влиянием мошенников.
По сути покупатель оказывается в ситуации, когда он должен досконально знать ситуацию и мотивы продавца: убедиться, что тот не продает единственное жилье, узнать, куда он собирается переезжать, и, главное, разобраться в причинах продажи квартиры. И иногда это действительно может помочь.
Так, один из жителей Алтая несколько раз расспрашивал продавца квартиры, 31-летнего мужчину, общается ли тот с мошенниками. Мужчина объяснял, что ему предложили хорошую работу в другом городе, поэтому он спешно туда переезжает и продает квартиру. Покупатель, в том числе и при нотариусе, рассказывал про схемы аферистов, но продавец настоял на своем. В итоге суд ему квартиру не вернул.
Пока эксперты по недвижимости считают, что «эффект Долиной» на рынке вторичной недвижимости сильно не сказался, но паника уже чувствуется. К людям старше 50 лет стали относиться более предвзято, покупатели и продавцы приглашают на сделки родственников и снимают все на видео. Эксперты считают, что такие настроения будут сохраняться до тех пор, пока не будет понятна судебная практика.
Экс-адвокат Лурье Владимир Мнацаканов прочитал, но не ответил на сообщение Би-би-си. Адвокат Лурье Свириденко не прочитала сообщение редакции. Представители Долиной также не ответили на запрос Би-би-си о комментарии.
- «Без лоха и жизнь плоха». Мошенники вымогают у россиян деньги, угрожая от имени ФСБ сроками за «помощь Украине»
- «Обливайте всех». Как мошенники выманивали у россиян деньги, а затем заставляли идти на выборы с зеленкой и коктейлями Молотова
- Золотая ипотека. Как в России покупали недвижимость в 2024 году и что изменится в 2025-м
