Квартиры в Тбилиси дорожают, ипотечные кредиты становятся крупнее, а правила их получения – строже. При этом официальная средняя зарплата в Грузии остается существенно выше медианной, то есть реального дохода значительной части населения. Какие регуляции вступают в силу в 2027 году и сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в столице – в материале SOVA.
Рынок недвижимости Тбилиси продолжает расти. За первые восемь месяцев 2026 года грузинские банки выдали почти 40 тысяч новых ипотечных кредитов общей стоимостью 4,1 млрд лари или около 1,6 млрд долларов. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество выданных ипотек увеличилось примерно на 22%, а их общая сумма – сразу на 47%.
Разница между этими двумя показателями важна: люди не просто стали чаще брать ипотеку – сами кредиты стали крупнее. Средний размер нового ипотечного кредита вырос примерно с 86 до 104 тысяч лари.
Одна из причин – рост стоимости недвижимости. Но одновременно изменились и условия, на которых квартиру можно купить в кредит.
Обычно банк не оплачивает всю стоимость квартиры. Часть покупатель должен внести самостоятельно – это первоначальный взнос.
Национальный банк Грузии устанавливает для банков максимальное соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости – LTV. Если максимально разрешенный LTV составляет 90%, это означает, что банк может профинансировать до 90% стоимости жилья, а покупателю необходимо найти оставшиеся 10%.
Раньше для ипотеки в лари максимальный LTV составлял 85%. В феврале 2025 года Нацбанк увеличил его до 90%. На практике это снизило минимальный первоначальный взнос с 15% до 10%.
Например, если квартира стоит 200 тысяч лари, раньше покупателю необходимо было иметь как минимум 30 тысяч собственных денег. Теперь достаточно 20 тысяч. Войти на рынок стало проще. Однако это не означает, что сама квартира стала доступнее: оставшиеся 180 тысяч лари все равно необходимо занять у банка и вернуть с процентами.
Первоначального взноса недостаточно
Даже если необходимые 20 тысяч лари уже накоплены, это не означает, что банк выдаст клиенту оставшиеся 180 тысяч. Второе ограничение касается дохода самого заемщика.
Для этого Нацбанк использует показатель PTI – соотношение ежемесячных выплат по кредитам к чистому доходу человека. Проще говоря, он определяет, какую максимальную часть своего дохода заемщик может ежемесячно отдавать на погашение долгов.
Сейчас для кредитов в лари действуют два порога. Если чистый месячный доход заемщика составляет менее 1 500 лари, на выплаты по кредитам может уходить не более 25% дохода. При доходе от 1 500 лари – до 50%.
Например, при чистом доходе в 1 400 лари максимальная сумма ежемесячных выплат по кредитам составит около 350 лари. При доходе в 1 500 лари – уже 750 лари.
Это не означает, что банк обязательно позволит человеку платить именно столько или одобрит необходимую ему ипотеку. Он отдельно оценивает платежеспособность клиента. Но больше установленного Национальным банком предела долговая нагрузка быть не должна.
Впрочем, уже в 2027 году правила изменятся.
30 сентября Нацбанк Грузии объявил о постепенном повышении порога дохода, до которого действует ограничение в 25%. С 1 февраля он вырастет с нынешних 1 500 до 2 000 лари, а с 1 сентября 2027 года – до 2 500 лари. Изменение разделено на два этапа, чтобы, по объяснению регулятора, избежать резкого разового воздействия новых требований.
На практике разница существенная. Человек с чистым доходом в 1 800 лари сейчас может направлять на обслуживание кредитов до 900 лари в месяц. С февраля 2027 года при таком же доходе предел составит уже не более 450 лари.
А человек с доходом 2 300 лари сейчас попадает в категорию с максимальной долговой нагрузкой в 50% – до 1 150 лари. С февраля для него ничего не изменится, поскольку его доход будет выше нового порога в 2 000 лари. Но с сентября, когда граница поднимется до 2 500 лари, допустимая нагрузка сократится до 575 лари.
По словам бывшего президента Национального банка Грузии Романа Гоциридзе, после повышения PTI людям с относительно низкими доходами станет сложнее получать крупные кредиты, поскольку уменьшится доля дохода, которую они смогут направлять на их обслуживание.
«Один из аргументов Национального банка заключается в том, что количество зарплат увеличилось, и в этом случае ограничить этот коэффициент таким размером для семей будет не так уж сложно, но когда зарплаты выросли, Национальный банк забывает, что цены тоже выросли. Рост доходов не означает роста благосостояния. По официальной статистике, цены удвоились за время правления «Грузинской мечты», но мы прекрасно знаем, что официальная статистика лжет, поскольку почти все статистические показатели используются в политических целях, включая даже перепись населения».
Гоциридзе считает, что регулятору следовало сохранить прежнюю границу в 1 500 лари. По его мнению, ограничение в 25% для заемщиков с доходами до этой суммы уже обеспечивает необходимую защиту от чрезмерной долговой нагрузки, а дальнейшее повышение порога означает более глубокое вмешательство регулятора в финансовые решения граждан.
Для покупателя жилья реформа означает существенную разницу в размере доступной ипотеки. Если двум людям необходимо купить одну и ту же квартиру и внести одинаковый первоначальный взнос, заемщику с доходом ниже 2 000 лари может просто не хватить доступной ему суммы кредита: ежемесячный платеж по необходимой ипотеке не уложится в установленный PTI.
Гоциридзе ожидает, что повышение порога несколько сократит число потенциальных банковских заемщиков. Для самих банков, по его оценке, эффект будет ограниченным, однако для людей с относительно низкими доходами доступная сумма кредита уменьшится.
Рассрочка от девелопера
Банковская ипотека – не единственный способ купить квартиру в Тбилиси в рассрочку. На первичном рынке девелоперы сами предлагают покупателям поэтапную оплату стоимости жилья. Бывший заместитель председателя Национального банка Грузии Отар Надарая называет такую модель «квази-ипотекой».
По его словам, все больше новых квартир продаются по таким схемам, а не через классическую банковскую ипотеку, поэтому этот сегмент уже становится системным вопросом для рынка.
«У нас сейчас работает не только рынок банковской ипотеки, но и рассрочка от девелопера – можно это назвать квази-ипотекой. Там регуляции нет, и я думаю, что это большая проблема».
По словам Надарая, распространенная схема выглядит следующим образом: покупатель в течение двух-трех лет платит непосредственно девелоперу, после чего оставшуюся сумму финансирует банк. В большинстве случаев, отмечает эксперт, банки действительно рефинансируют такой остаток.
Проблема, по словам Надарая, заключается не в самом существовании рассрочки, а в том, что она не регулируется так же, как банковский кредит. Такая «квази-ипотека», объясняет экономист, в основном номинирована в иностранной валюте, на нее не распространяются ограничения по соотношению платежей к доходу, а информация об обязательствах может не передаваться в систему кредитной информации.
В результате возникает риск, что обязательства одного человека перед банком и девелопером не будут оцениваться как единая долговая нагрузка. Например, покупатель может одновременно обслуживать банковский потребительский кредит и выплачивать рассрочку за квартиру. Поэтому, по словам Надарая, важно оценивать не только общий размер задолженности человека, но и его способность обслуживать все обязательства одновременно.
Отличаются и требования к раскрытию стоимости финансирования. Экономист отмечает, что в банковской системе действуют требования Нацбанка по защите прав потребителей: в частности, банки должны раскрывать эффективную процентную ставку, учитывающую не только заявленный процент по кредиту, но и связанные с ним расходы. Для внутренней рассрочки девелоперов сопоставимого требования нет, что, по мнению эксперта, создает дополнительную проблему для покупателей.
Риски могут быть заложены и в договорах. Надарая отмечает, что условия отличаются от проекта к проекту: например, некоторые контракты позволяют покупателю отказаться от сделки, заплатив штраф, и вернуть квартиру девелоперу. Пока рынок идет вверх и цены растут, подобные механизмы могут не создавать заметных проблем. Но при ухудшении ситуации часть квартир, которые формально считаются проданными, может фактически вернуться к застройщикам.
При этом, по словам Надарая, необходимо различать покупателей, которые вошли в такие схемы несколько лет назад, и тех, кто делает это сейчас. Рассрочки, остаток по которым банки рефинансируют сегодня, часто оформлялись два-три года назад – когда цены на недвижимость были ниже, а первоначальные взносы выше.
Сейчас же на рынке встречаются предложения с первоначальным взносом вплоть до 0%. По мнению Надарая, это свидетельствует о том, что механизм, первоначально доступный преимущественно покупателям с высокими и средне-высокими доходами, постепенно распространяется и на более рискованные категории заемщиков.
Поэтому кредитный риск людей, вошедших в рассрочку два-три года назад, и нынешних покупателей может существенно различаться. Ключевым вопросом станет то, насколько легко последние смогут впоследствии рефинансировать оставшуюся задолженность через банк – как при сохранении нынешней ситуации, так и в случае кризиса или, например, оттока мигрантов.
Сколько зарабатывают в Грузии
По данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), во втором квартале 2026 года средняя номинальная зарплата наемного работника в стране составляла 2 389,3 лари в месяц. Годом ранее, во втором квартале 2025-го, она составляла 2 212 лари.
Однако средняя зарплата не означает, что большинство работающих в Грузии получает около 2,4 тысячи. Эта цифра рассчитывается из общей суммы заработков всех работников, поэтому более высокие доходы части населения поднимают среднее значение.
Понять, сколько получает человек ближе к середине распределения доходов, позволяет другой показатель – медианная зарплата. Если выстроить всех работников от получающего меньше всех до получающего больше всех, медианная зарплата окажется посередине: половина работников получает меньше этой суммы, другая половина – больше.
Последние опубликованные Geostat данные по медиане относятся к 2024 году. Тогда она составляла 1 332 лари, в то время как средняя зарплата за тот же год достигала 1 970,8 лари. Таким образом, медианная зарплата была на 32,4% ниже средней.
Есть и более свежий, хотя принципиально другой показатель. По данным сервиса поиска работы Findjobs.ge, среди более чем 3,3 тысячи актуальных вакансий с указанной месячной оплатой медианная предлагаемая зарплата составляла 1 400 лари. Четверть таких вакансий предлагала зарплату не выше 1 050 лари, а три четверти – не выше 1 800 лари.
Еще одну картину дает исследовательский центр PMCG Research, регулярно анализирующий данные Revenue Service. В его исследованиях распределения зарплат значительная часть работников также оказывается существенно ниже официальной средней: около 42% наемных работников получали 1 200 лари или меньше.
Сколько стоят квартиры
Возьмем для примера квартиру площадью 50 квадратных метров. По данным Galt & Taggart, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Тбилиси составляла около 1 417 долларов. Таким образом, условная квартира площадью 50 квадратных метров стоила бы около 70 850 долларов.
При первоначальном взносе в 10% покупателю такой квартиры необходимо сначала накопить около 7 тысяч долларов. Оставшуюся сумму – профинансировать за счет ипотеки.
Несмотря на стоимость жилья и дорогие кредиты, рынок Тбилиси не сокращается. За январь-июль 2026 года стоимость проданных в столице квартир достигла примерно 2,45 млрд долларов – на 27% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Рост цен при этом сам по себе не обязательно приводит к падению спроса. Надарая отмечает, что рынок недвижимости отличается от многих других рынков: растущее в цене жилье может усиливать ожидания дальнейшего роста и подталкивать покупателей не откладывать сделку.
«Когда цены растут, возникает ожидание, что они будут расти и дальше. Как ни странно, на рынке недвижимости часто бывает именно так: когда цены растут, спрос высокий, а когда начинают падать – спрос снижается», – объясняет он.
Среди других факторов, поддерживающих рынок, Надарая называет экономический рост и увеличение доходов населения. Кроме того, укрепление лари повышает покупательную способность доходов в отношении недвижимости, поскольку, несмотря на требование указывать цены в национальной валюте, участники рынка по-прежнему ориентируются на стоимость жилья в долларах.
Еще один фактор – большое предложение нового жилья. В Тбилиси и Батуми продолжается активное строительство.
При этом меняется состав покупателей. По информации Galt & Taggart, в 2023 году граждане Грузии составляли около 85% покупателей квартир в Тбилиси. В 2026 году – около 74%. Примерно 11% покупателей составляли граждане Израиля, 4% – России, еще 11% приходилось на граждан других стран.
Надарая называет войну в Украине и последовавший рост числа иммигрантов в Грузии одним из важных импульсов для рынка последних лет.
«Окончание войны также может стать катализатором с экономической точки зрения: многие иммигранты могут покинуть Грузию. Несмотря на то что большинство из них арендуют недвижимость, это может повлиять на рынок и психологически – люди могут решить, что теперь цены начнут падать», – говорит Надарая.
Поэтому влияние миграции, по его словам, не ограничивается непосредственно количеством квартир, которые покупают иностранцы. Изменение ожиданий участников рынка само по себе может воздействовать на спрос и цены.
Одновременно, как указывает Galt & Taggart, сокращается наиболее дешевый сегмент предложения. Доля квартир стоимостью менее 1 100 долларов за квадратный метр снизилась с 68,8% в 2024 году до 49,5% в 2026-м.
Однако быстрый рост стоимости жилья сам по себе еще не означает, что на рынке сформировался ценовой пузырь. По словам Надарая, один из наиболее простых индикаторов – насколько рост цен на недвижимость превышает общую инфляцию.
«Если цены на жилье за короткий период растут значительно быстрее инфляции, это уже важный сигнал».
В Грузии недвижимость действительно дорожала быстрее общего уровня цен. Однако, по оценке Отара Надарая, этот разрыв пока не настолько велик, как перед коррекцией грузинского рынка в 2008 году или в странах, где за быстрым ростом следовало серьезное снижение цен.
При международном сравнении, в том числе относительно ВВП на душу населения, грузинская недвижимость, по словам Надарая, также не выглядит однозначно аномально дорогой. При этом оценивать риски необходимо комплексно – учитывать валюту, в которой фактически оценивается недвижимость, возможные изменения курса, миграцию, большое предложение нового жилья и риски чрезмерной задолженности.
