Золотая ипотека. Как в России покупали недвижимость в 2024 году и что изменится в 2025-м

На этом фоне растет и стоимость аренды, ведь тем, кто планировал взять ипотеку, выплачивать ее и жить в своей квартире, но потерял такую возможность, приходится снимать жилье. Русская служба Би-би-си рассказывает, как множество россиян потеряли возможность когда-либо получить свое жилье и что будет происходить дальше на этом рынке.

До июля 2024 года в России действовала программа льготной ипотеки — любой заемщик мог взять кредит до 6 млн рублей под 8% годовых. Государство оплачивало банкам разницу между рыночной и льготной ставками.

С 1 июля власти оставили льготы по ипотеке лишь для некоторых категорий заемщиков. Семьи с детьми до 6 лет включительно могут получить кредит под 6%. Осталась ипотека для айтишников и «сельская ипотека» в населенных пунктах до 30 тысяч жителей под 3%. Есть льготные кредиты и для покупки недвижимости на Дальнем Востоке и Арктике, а также на оккупированной Россией территории Украины.

Если же у человека нет маленьких детей, он не работает в IT и хочет квартиру в крупном городе, ипотеку ему придется брать по рыночным ставкам. К концу 2024 года они достигли почти 30%. Так, по данным Дом.рф, средняя ставка на кредит на покупку в новостройке в конце декабря составила почти 29%.

Ипотека — это кредит, поэтому ставка растет по ней вслед за ключевой ставкой Центрального банка. В октябре регулятор поднял ее до 21%, чтобы справиться с растущей инфляцией. Сразу же выросли и ставки по ипотеке.

Цены на недвижимость сейчас также находятся на исторических максимумах. Тут сыграла роль как раз общая программа льготной ипотеки — из-за нее резко вырос спрос на недвижимость, а вместе с ним и цены. Квадратный метр в столице стоит более 270 тыс. рублей. В Подмосковье цены чуть ниже — около 155 тыс. за квадратный метр. Данные Дом.рф показывают, что цены в третьем квартале начали падать, но пока не слишком сильно.

Не все клиенты сразу понимают, что кроется за этими цифрами и сколько надо будет платить, говорит ипотечный брокер Екатерина Смирнова. «Если раньше на 5 млн рублей кредита платеж был 50 тысяч, то сейчас — около 130», — прикидывает она. По словам Смирновой, после подсчетов многие либо снижают размер кредита, либо вообще отказываются от покупки.

Риэлтор «Миэль-Недвижимости» Марина Федорова рассказывает Би-би-си, что она с клиентами в 2024 году буквально бежала в банк, чтобы успеть взять ипотеку под ставку до ее очередного повышения — так часто банки их меняют в последнее время.

«Я работаю на этом рынке 15 лет. Сейчас такой момент, которого не было никогда. Сейчас рынок в жесткой стагнации», — говорит Федорова о ценах недвижимость.

В 2025 году ситуация на рынке вряд ли будет лучше. На фоне падения продаж — в третьем квартале продажи в новостройках упали примерно на 20% к среднему уровню за первое полугодие — застройщики и банки весь год предлагали разнообразные схемы, как снизить платеж. Чаще всего это приводило к росту стоимости квартиры.

С 1 января 2025 года все ипотечные кредиты в России будут выдаваться по специальному стандарту: ЦБ требует от банков, чтобы они четко прописывали все комиссии и платежи, которые должен заплатить покупатель квартиры. Это делает рынок прозрачнее, но одновременно с этим подталкивает рост ставок.

В конце декабря российский президент Владимир Путин отвечал на вопросы журналистов и россиян на своей традиционной прямой линии. Он утверждал, что льготные кредиты сохранятся, а также обещал «навести порядок» с отказами банков выдавать льготные кредиты из-за исчерпания лимитов.

Русская служба Би-би-си поговорила с несколькими людьми, пытавшимися взять кредит на покупку жилья в 2024 году. С банковскими лимитами на том или ином этапе столкнулись почти все. Власти выплачивают банкам компенсацию за выдачу льготных кредитов — чем больше разница между рыночной и льготной ставками, тем выше эта сумма. Иногда возникают перебои с выплатой этих субсидий — и тогда банки перестают выдавать льготные кредиты. Именно это и называют «банковскими лимитами».

В начале осени семейную ипотеку не выдавали как раз из-за исчерпания лимитов: из бюджета не перевели достаточно средств на выплаты. Министр финансов Антон Силуанов заявил, что в 2025 году проблем с лимитами не будет, а Минфин после заявления Путина обещал вообще ликвидировать этот механизм.

Но лимиты далеко не единственная проблема, с которой сталкиваются те, кто хочет купить жилье в ипотеку. У Натальи муж и двое детей — 11-летняя дочь и сын шести лет. Семья живет в Москве, где еще в 2016 году купили квартиру в ипотеку. Новую они брать не планировали, но затем поняли, что они вот-вот лишатся шанса купить квартиру по льготе, ведь сыну Натальи скоро будет семь лет.

«Я видела постоянно увеличивающиеся цены и думала, что не буду на эту льготную ипотеку даже примеряться. Но выяснилось, что дальше я совсем не смогу этим воспользоваться и нужно принимать решение, если есть накопления, попробовать получить эту ставку низкую по сравнению с рыночной», — объясняет она.

Наталья обратились в «Сбер» и ВТБ, но в обоих банках закончились лимиты. Она буквально погрязла в изучении застройщиков и предложении квартир. Все собеседники Би-би-си сейчас жалуются на то, что рынок очень быстро меняется и требуется много времени и сил, чтобы разобраться в этом. Более того, застройщики и банки предлагают различные программы покупки недвижимости для своих клиентов — и тут очень сложно разобраться, выиграет от них заемщик или нет.

Наталье повезло: она смогла воспользоваться одной из программ от застройщика и взяла однушку за 11 млн рублей в кредит под 4% на 30 лет. Это была совместная программа Альфа-банка со строительной компанией ПИК. «Объект другой, не тот, что мы хотели, но с 11 декабря и 4% убрали», — оговаривается Наталья.

Многие просто не готовы брать дорогие кредиты. «Посматриваю одним глазом, ужасаюсь, но посматриваю в эту сторону», — рассказывает жительница Санкт-Петербурга Наталья. Она раньше работала в крупной государственной компании и скопила на первоначальный взнос по ипотеке. Сама она из Поволжья, но уже давно живет в Санкт-Петербурге.

28-летняя девушка хотела бы купить квартиру в Санкт-Петербурге, но пока не представляет себе, как это сделать. Программой общей льготной ипотеки она воспользоваться не успела. Девушка объясняла это нестабильной личной ситуацией и неуверенностью в будущем. Но сейчас ситуация стала еще хуже: взять ипотеку под высокую ставку ей тяжело. «Не знаю, что будет, как делать ремонт, если понадобится», — говорит она.

У Татьяны из Ростова небольшой бизнес — собственная студия по перманентному татуажу. Семь лет она арендовала помещение под нее по одной цене, но в 2024-м хозяин попросил за него больше денег, Татьяна решила вместо этого купить дом и перевести его в нежилое помещение.

«Я нашла застройщика, подала заявки в два банка — это были Сбербанк и ВТБ. Это было в конце сентября. Они мне быстро одобрили, у меня хорошая кредитная история по семейной ипотеке», — объясняет она. Одобрили сразу, но кредит пришлось какое-то время ждать — лимиты закончились.

Когда их возобновили, появилась новая проблема. Застройщик увеличил стоимость дома на 750 тысяч рублей — из-за комиссий застройщика банку. Татьяна уже была готова внести половину стоимости дома, но застройщик полностью переложил комиссию на нее.

На рынке ипотеки идет сложный непрерывный процесс. ЦБ вводит все новые и новые ограничения, чтобы не выдавать кредиты заемщикам, которые вряд ли смогут их обслуживать. Банки же в ответ придумывают все новые и новые схемы обхода этих правил.

Осенью банки начали вводить новую комиссию — ее застройщик или сам заемщик должен платить, если покупатель берет ипотеку по рыночной ставке. Размер такой комиссии составлял около 6,5% от суммы кредита, пишет «Коммерсант». И эта комиссия могла привести к росту стоимости недвижимости примерно на 10%.

С помощью этой комиссии банки пытались обойти ограничения ЦБ. Регулятор ввел ограничения на полную стоимость кредита — это не только ставка, но и другие расходы, например, страхование. Для жилья, введенного в эксплуатацию меньше года назад, этот показатель должен был составлять чуть больше 22%. То есть банки не могли выдавать кредиты под высокую ставку, несмотря на повышение ставки ЦБ. Чтобы замаскировать платеж, банк брал с клиента или застройщика дополнительную комиссию — так он мог снизить стоимость кредита, уложиться в нормы ЦБ и при этом заработать. А для конечного покупателя жилье дорожало — как раз это и произошло с Натальей.

Правда, 10 октября ЦБ приостановил действие ограничения по полной стоимости кредита, как раз объяснив это повышением ставки. Банки с 10 октября могут повышать стоимость кредита — действие ограничений приостановлено до конца марта. После этого банки начали отменять комиссию.

На рынке весь 2024 год действовало множество непрозрачных схем, которые, на первый взгляд, должны улучшить ситуацию для покупателя квартиры. Застройщики в партнерстве с банками предлагают кредиты без первоначальных взносов или выплачивают кэшбек, который можно потратить на покупку мебели. Но на самом деле все это либо попытки обойти регулирование ЦБ, либо рекламные акции — и все эти действия в результате приведут к тому, что стоимость жилья вырастет.

Появляются и такие варианты: заплатить банку за снижение ставки или же сделать ставку по кредиту плавающей — чтобы она зависела от ставки ЦБ, росла или падала вместе с ней.

Риэлтор Марина Федорова в разговоре с Би-би-си описывает такую схему с рассрочкой: «[Если] приходит покупатель покупать новостройку, у него есть полная сумма, то у застройщика есть много программ, они могут дать, например, 50% рассрочки на год или на два, а в премиуме — даже на три». В этом случае человек может положить эти деньги под высокий процент в банк, заработать, а потом внести остальную часть платежа.

Смирнова говорит, что эти схемы в принципе появляются, потому что застройщикам очень важно не потерять покупателей.

Чтобы взять ипотечный кредит, человеку нужно не только иметь накопления и высокий доход, но и быть достаточно финансово грамотным — чтобы отличить выгодные предложения. Как раз эту проблему ЦБ и решил устранить с помощью ипотечного стандарта, который начал действовать с 1 января.

Но главная проблема — доходы людей. Издание «Холод» (российские власти считают его «иноагентом») подсчитало, что в большинстве крупных городов России средняя зарплата за 20 лет за вычетом налога существенно ниже, чем выплаты по ипотечному кредиту за квартиру площадью 50 квадратных метров под ставку в 21% (ставка ЦБ). «Покупка жилья — это непозволительная роскошь», — делает вывод издание.

Но даже если человеку хватает дохода, часто сделку сложно одобрить, говорит Екатерина Смирнова. Многие банки требуют справок об официальном доходе — их не всегда могут предоставить. Да и официальный доход может быть ниже реального, а в этом случае банк может отказать.

На этом фоне дорожает и аренда. Причины лежат на поверхности: те, кто не могут взять ипотеку, продолжают снимать жилье.

В третьем квартале цены на арендное жилье росли двузначными темпами, пишет Дом.рф. Средняя стоимость аренды обновила исторические максимумы: в Москве она составила 111 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге — 56 тыс. рублей.

«Я недавно ездил к маме домой в Новосибирск и сказал ей: „Мама, ты была права»», — рассказывает Вячеслав из Москвы. Его мать многие годы советовала ему не арендовать, а покупать квартиру в Москве по ипотеке. Несколько лет назад Вячеслав стал лучше зарабатывать и задумался о том, чтобы купить квартиру, но потом передумал — решил, что цены слишком высокие.

Квартиру в Москве он снимает. Мужчина рассказывает, что рост ставок по ипотеке «жутко отразился» и на рынке аренды. На этом фоне Вячеслав наконец задумался об ипотеке. «Я резко захотел, но по факту сейчас это может сделать только самоубийца», — описывает мужчина положение дел.

«Мы долго жили в Таиланде, в сентябре вернулись, я начал искать квартиру и был крайне удивлен ценами», — рассказывает Вячеслав. По его словам, два года назад он снимал «однушку» на Красной Пресне за 40 тысяч, а сейчас за эти деньги он видит лишь небольшие квартиры с плохим ремонтом на окраине.

Вячеслав говорит, что для него единственным приемлемым вариантом оказалось снимать у знакомых.

Вряд ли ситуация на рынке недвижимости станет лучше в ближайшие годы. За ноябрь 2024-го количество выданных ипотечных кредитов упало на 62%. Несмотря на это, цены на недвижимость все еще не падают.

Ставки тоже вряд ли снизятся. ЦБ в течение нескольких месяцев поднимал ключевую ставку в ответ на высокую инфляцию, которая в 2024 году, по последней оценке ЦБ, составит 9,6-9,8%. Скорее всего, регулятор продолжит поднимать ставки и в 2025 году.

ЦБ параллельно проводит политику, направленную на то, чтобы сделать рынок ипотеки более прозрачным. В конце ноября зампред ЦБ Филипп Габуния заявил, что банк представит новые меры по борьбе с различными схемами на рынке ипотеки — то есть с различными кэшбеками, комиссиями и другими механизмами.

Появление ипотечного стандарта в 2025 году может привести к росту ставок по ипотеке — их просто сложнее будет прятать за различными комиссиями.

Параллельно регулятор пытается ограничить выдачу слишком длинных кредитов или кредитов с небольшим первоначальным взносом — такие считаются особенно рисковыми. Для ЦБ эти ограничения — способ стабилизировать рынок и предотвратить будущие кризисы. Для тех, у кого нет сбережений или небольшая зарплата, взять кредит станет почти невозможно.

Екатерина Смирнова отмечает, что сейчас сделки на рынке есть — в основном это те, кому удалось собрать нужную сумму без кредита или с небольшим кредитом в несколько миллионов. Многие из тех, кто покупает жилье, еще и активно торгуется, добиваясь скидок.

Смирнова напоминает, что все еще работает семейная ипотека. Тут есть свои сложности: банки часто требуют высокий первоначальный взнос. «Но молодые семьи покупают квартиры», — говорит она.

«Люди начинают адаптироваться, потихоньку смиряться. Правительство открыто заявляет, что раньше 2027 года низкой ставки не будет. Те, кто настроен решать вопрос сейчас, его решает», — говорит Федорова из «Миэль».