Нехватка доступного жилья усугубляет дефицит квалифицированных кадров в Германии. Поэтому немецкие компании вынуждены все чаще строить либо арендовать жилье для своих сотрудников.Водители автобусов, инженеры-электрики, специалисты по установке солнечных батарей, ІТ-специалисты — в мюнхенском городском коммунальном предприятии (Stadtwerke München) на данный момент около 200 вакансий. Городское предприятие, которое, кроме прочего, отвечает за энерго- и водоснабжение, а также за общественный транспорт, является одним из крупнейших работодателей в столице федеральной земли Бавария.
«В Мюнхене уже долгое время мы не можем найти достаточное количество квалифицированного персонала, — поясняет ситуацию Бернхард Бек (Bernhard Boeck) из мюнхенского коммунального предприятия. — Теперь мы регулярно принимаем участие в мероприятиях по набору персонала в Сараево, Тиране или Малаге». Но на собеседованиях с потенциальными сотрудниками, по его словам, сейчас речь идет не только о самой работе. «Почти в каждом случае нас спрашивают о жилье», — говорит Бек.
Вероятность найти недорогое жилье в Мюнхене можно приравнять к выигрышу в лотерею. Еще сложнее такие поиски для иностранцев.
Нехватка жилья усложняет поиск сотрудников
В опросе, проведенном аудиторской фирмой PwC, четыре из пяти компаний в Германии сетуют на то, что из-за напряженной ситуации на рынке жилья сейчас еще сложнее найти и удержать квалифицированных специалистов. Особенно это касается отраслей, в которых не самая высокая заработная плата, таких как здравоохранение, гастрономия, торговля, ремесла.
Каждый третий работающий в больших городах и крупных агломерациях говорит, что задумывается о переезде и смене места работы из-за высоких цен на аренду жилья. По данным Совета экономических экспертов, который консультирует правительство ФРГ, дефицит жилья уже оказывает «негативное влияние на общее экономическое развитие», то есть препятствует росту экономики Германии. Люди не могут переехать туда, где имеются хорошие вакансии.
Как предприятия привлекают сотрудников
В среднем цена за квадратный метр в мюнхенской новостройке составляет 25 евро, не считая оплаты коммунальных услуг. «Наши сотрудники в основном относятся к средней и нижней группе по размеру заработной платы, они не могут столько платить», — говорит представитель коммунального предприятия Мюнхена Бернхард Бек. Поэтому предприятие создало собственный реестр корпоративной недвижимости, которым руководит Бек. Компанией уже было построено либо приобретено 1500 единиц жилья, а к 2030 году планируется удвоить это число до 3000. «Если можно сказать человеку, который хочет у вас работать, что трудовой договор включает и договор об аренде жилья, то это большое преимущество», — отмечает Бек.
Стоимость аренды корпоративного жилья обсуждается с членами производственного совета предприятия и зависит от уровня доходов. ІТ-специалисты платят больше, чем технические сотрудники. Арендная плата в среднем составляет 12 евро за квадратный метр. «Нам не нужна прибыль от квартир, а нужно, чтобы покрывались расходы», — поясняет концепцию предприятия Бек. Это нелегко сделать на фоне массивного увеличения расходов на строительство жилья: «Мы пытаемся строить и ремонтировать как можно рентабельнее и много работаем с готовыми строительными конструкциями».
Корпоративное жилье — популярная концепция
Обеспечение сотрудников жильем — давняя традиция в Германии, которая появилась в эпоху индустриализации, в середине XIX столетия. Чтобы обеспечить компанию необходимым количеством сотрудников и удержать их в долгосрочной перспективе, предприятие по производству стали Krupp построило тысячи квартир и домов. Другие компании последовали этому примеру: в угледобыче, на почте или железной дороге. Так появились большие районы, в которых было не только доступное жилье, но и сильное чувство общности и солидарности живущих там работников одного предприятия или отрасли.
Но в конце XX века, когда больше не было дефицита жилья, а рабочей силы было предостаточно, большая часть этой недвижимости была распродана.
Со временем ситуация кардинально изменилась. «Сейчас вопрос жилья стал одним из главных для тех, кто выбирает Германию как место для ведения бизнеса», — говорит госсекретарь Федерального министерства строительства ФРГ Рольф Безингер (Rolf Bösinger). Десять лет тому назад иностранные компании, которые хотели начать свою деятельность в Германии, прежде всего спрашивали о наличии мест в детских садах и школах: «Теперь первый вопрос: есть ли квартиры для наших сотрудников?».
Построить 400 тысяч новых квартир в год — таким было обещание, с которым партии, входившие в правящую коалицию — СДПГ, «зеленые» и СвДП — начали свой легислатурный срок в 2021 году. Но резкий рост цен на электроэнергию и стройматериалы, а также высокая инфляция привели к тому, что стоимость строительства жилья существенно выросла. В 2022 году по всей Германии было построено лишь 295 300 новых единиц жилья, а в 2023 году на 900 меньше. По данным, на которые опираются специалисты в сфере недвижимости, сейчас в Германии не хватает 800 тысяч квартир.
Жилье для сотрудников как часть бизнес-модели
Обеспечение жильем является «задачей на будущее» для компаний, говорит Безингер. Ему приходится возражать тем, кто считает, что таким образом государство хочет переложить свои проблемы в сфере строительства жилья на плечи частного сектора. Государственная помощь в этом вопросе, по его словам, была расширена: налоговые преимущества, программы поддержки с госсубсидиями и выгодные кредиты.
Немецкий институт экономики (IW), проведя исследование, выяснил, что 5 процентов компаний поддерживают своих сотрудников напрямую, предлагая жилье. Сюда же входит аренда квартир предприятием на рынке недвижимости и сдача их в аренду сотрудникам. Еще 11 процентов компаний оказывают поддержку не напрямую, например, участвуя в обмене жильем или предоставляя субсидии для аренды квартир.
Ассоциация торгово-промышленных палат установила, что растет и потребность в консультациях по поводу корпоративного жилья. Обеспечение жильем является фактором затрат, который необходимо учитывать в бизнес-модели. Можно ли получить достаточную прибыль от этого, несмотря на увеличение затрат? Это зависит от экономической мощности каждой отдельной компании.
Есть также правовые и социальные вопросы, которые необходимо учитывать. Например, что произойдет с корпоративным жильем, если сотрудники уволятся или выйдут на пенсию? Утратят ли они тогда право на такое жилье и должны будут вернуть квартиру, или же смогут остаться, оплачивая рыночную арендную плату? Закон об аренде жилья с его жесткой защитой от одностороннего расторжения контракта на «корпоративную» недвижимость распространяется лишь частично. В основном в этом случае действуют те условия, какие были прописаны в договоре на момент заселения.
Как преодолеть дефицит жилья?
Среди политиков тем временем растет беспокойство, что ситуация на рынке жилья в Германии может стать еще более напряженной, если предприятия будут покупать или арендовать еще больше квартир вместо того, чтобы строить новое жилье. Предложение на рынке жилья может стать еще более ограниченным. Социальное недовольство и зависть тогда неминуемы, особенно на фоне того, что в каждой второй компании предоставление корпоративного жилья является стимулом для привлечения квалифицированных сотрудников из-за рубежа.
Поэтому Объединение профсоюзов Германии требует обязать новые предприятия самим строить жилье для своих сотрудников. Бернхард Бек из мюнхенского коммунального предприятия говорит, что выполнить эту задачу трудно. «Все упирается в деньги, государство должно предоставлять больше адресной помощи». Бек полагает, что местные власти и общины тоже должны нести за это ответственность. Если бы они выделяли земельные участки под застройку из своих фондов, это уже стало бы большой помощью.
