Суд обязал Ларису Долину расстаться с квартирой, продать которую ее уговорили мошенники. Как развивалось это дело и могут ли покупатели жилья в Германии столкнуться с похожей проблемой?Российский Верховный суд развернул ход громкого спора о квартире певицы Ларисы Долиной. Артистка должна покинуть жилье, проданное под влиянием мошенников. Если Долина не освободит помещение добровольно, Мосгорсуд должен будет принять решение о ее выселении.
Почему ранее суды поддерживали Долину, какие аргументы учел Верховный суд и возможны ли подобные схемы (их называют «бабушкиными») на рынке недвижимости в Германии — в материале DW.
Как развивалось дело Ларисы Долиной и Полины Лурье
В начале 2025 года Лариса Долина через суд добилась возврата квартиры, которую, как она утверждает, продала под влиянием мошенников, выдававших себя за сотрудников спецслужб. Они уговорили Долину поучаствовать в «спецоперации» по поимке преступников, центральным элементом которой должна была стать «фиктивная» продажа квартиры.
Для покупательницы — матери-одиночки Полины Лурье — сделка выглядела совершенно обычной. Она откликнулась на стандартное объявление о продаже, размещенное через сервис «Циан», осмотрела жилье, внесла задаток, а затем заключила с Долиной предварительный и основной договоры купли-продажи. Сделка прошла государственную регистрацию в Росреестре.
Суть произошедшего вскрылась, когда Лурье попросила освободить помещение. Выяснилось, что Долина никуда съезжать не собирается. Вернуть полученные от Лурье деньги она тоже отказалась, поскольку успела передать их мошенникам.
Лурье обратилась в суд, Долина подала встречный иск. Районный, городской и кассационный суды встали на сторону артистки. Базой для судебных решений стали выводы психолого-психиатрической экспертизы, а также так называемой «деструктологической экспертизы» (основана на лженауке «деструктологии»), согласно которым певица заключила сделку «под влиянием заблуждения».
Почему Верховный суд обязал Ларису Долину отдать квартиру
Первые судебные решения по делу Ларисы Долиной вызвали вопросы у юристов. Согласно российскому Гражданскому кодексу, при признании сделки недействительной обычно применяется двусторонняя реституция: каждая из сторон обязана вернуть другой то, что ранее от нее получила, как если бы сделки не было.
Международная ассоциация юристов и консультантов (МАЮК) представила в Судебную коллегию по гражданским делам заключение, в котором указала, что отказ от двусторонней реституции «создает опасный прецедент и дестабилизирует оборот недвижимости».
«Судьи районных судов, апелляционных судов, судов общей юрисдикции плохо понимают право своей страны — например, по спорам с недвижимостью, по оспариваниям сделок, — комментирует юрист Артем Клыга. — Суды общей юрисдикции иногда выдают просто феноменальные акты. У нас и Верховный суд такие акты публикует, с кучей ошибок. Просто раньше замечали это только юристы, а теперь появилась Лариса Долина».
Насколько массово «схема Долиной» применяется в России
Анализ судебной статистики показывает, что дело Ларисы Долиной не является уникальным — у схемы, которую использовали мошенники, даже есть собственное название: «бабушкина». Однако и массовыми такие случаи назвать нельзя.
По данным Судебного департамента при Верховном суде, ежегодно в России рассматривается около 3 тысяч исков об оспаривании сделок с недвижимостью. Сколько из них связаны с применением «бабушкиной» схемы, в открытых источниках данных нет.
Московский юрист Максим Доценко в блоге на сайте Zakon.ru приводит данные, которые он извлек из базы судебных решений Caselook: в 2024 году суды рассмотрели подобных 180 дел, за неполный 2025 год — 114. При этом часть решений, вынесенных в эти годы, может относиться к искам, поданным ранее.
Случаи, когда покупатель остается и без квартиры, и без денег, как произошло с Полиной Лурье, крайне редки. В 2024-2025 годах примерно в 55% дел суды вставали на сторону покупателей, а не продавцов. В 35% случаев выигрывали продавцы, но суд применял двустороннюю реституцию (другое дело, что на практике вернуть деньги не всегда получается быстро). И лишь примерно в 10% случаев продавец выигрывал без полной реституции — как в кейсе Долиной и Лурье.
При этом ежегодно на вторичном рынке жилья в России заключается около 2 млн сделок. Это означает, что вероятность оказаться в ситуации, в которой оказалась Лурье, составляет тысячные доли процента.
Работает ли «бабушкина» схема на рынке жилья Германии
Полина Лурье не настояла на нотариальном удостоверении сделки — и это сработало против нее. Впоследствии, когда дело Долиной стало широко обсуждаться, российская Федеральная нотариальная палата — некоммерческая организация, объединяющая нотариусов, выступила с предложением: «Закрепить в законе, что если стороны действовали добросовестно, покупатель выполнил все условия нотариально удостоверенного договора, никто просто так через суд не может у него отнять недвижимость».
Именно так — через обязательное нотариальное удостоверение — устроено регулирование сделок с недвижимостью в Германии, поэтому провернуть «бабушкину» схему на немецком рынке жилья в том виде, в каком она применяется в России, было бы невозможно.
«При покупке недвижимости в Германии нотариальное удостоверение сделки является обязательным, — объясняет мюнхенский адвокат Йоханнес Фиала (Johannes Fiala). — Нотариус не представляет ни одну из сторон, а выступает как нейтральное лицо, которое независимо и беспристрастно сопровождает стороны. Его главная задача — установить действительную волю участников сделки, разъяснить обстоятельства и объяснить правовые последствия».
Стороны заранее получают проект договора, а во время удостоверения нотариус зачитывает его полностью и обязан реагировать на любые признаки непонимания или давления. Если выясняется, что одна из сторон не осознает смысл сделки, нотариус не вправе ее удостоверять.
Кроме того, немецкое право в принципе исходит из презумпции добросовестности приобретателя. После нотариального оформления сделки и внесения покупателя в земельную книгу (Grundbuch) его право собственности практически неуязвимо.
Как обманывают покупателей недвижимости в Германии
То, что сделки с недвижимостью в Германии жестко регулируются, не означает, что мошенничество полностью исключено. Однако чаще всего покупателя обманывают еще до того, как сделка доходит до финальной стадии, на которой в дело вступает нотариус.
Пример распространенной схемы приводит полиция Баварии. В конце лета 2024 года житель одного из районов федеральной земли откликнулся на объявление о продаже таунхауса в городке Хехберг по цене 375 тысяч евро. Женщина, представившаяся маклером, сообщила о высоком спросе и предложила за предоплату оформить «приоритетное право покупки». Мужчина перевел несколько тысяч евро — на иностранный счет. Однако, приехав вскоре на назначенный просмотр вместе с семьей, герой истории узнал, что дом не продается: дверь открыла реальная владелица — и сообщила ему, что он далеко не первый.
В полиции отмечают, что подобные объявления нередко создаются на основе старых публикаций о реальных объектах (как в описанном случае) или полностью поддельных описаний с фотографиями из каталогов. Мошенники часто действуют из-за границы, поэтому рассчитывать на возврат средств в таких случаях сложно.
