На рынке жилья в Беларуси — пиковые цены. Стоит ли сейчас покупать-продавать и что будет дальше, объясняют эксперты.Цены на квартиры в Беларуси достигли нового пика. По данным Национального кадастрового агентства, в конце 2025 года квадратный метр жилья в Минске стоил 2100 долларов в однокомнатных квартирах, 1870 долларов — в двухкомнатных, 1720 — в трехкомнатных. Всего за один год цены на жилье в Минске выросли почти на 400 долларов за квадратный метр. В чем причина такого подорожания, и что делать тем, кто планирует покупать квартиру?
«Бетон» — это белорусский аналог биткоина»
Почему рынок рванул вверх? Сошлось много причин, говорят эксперты. Первая — мягкая монетарная политика Нацбанка. «В Беларуси появились кредиты, ипотеки, жилье стало доступнее. Второй момент — относительный дефицит нового жилья. Ну а третья причина называется «парковка денег в «бетон». В Беларуси нет фондового рынка, выгодных депозитов, поэтому «бетон» — это наш аналог биткоина. Вы берете деньги и прячете их в «бетон» в надежде, что они не прогорят, а вырастут», — говорит экономист Владимир Ковалкин, руководитель проекта «Кошт урада».
Он добавляет и четвертый фактор — дешевый доллар относительно белорусского рубля: «Слабый доллар влияет на желание вложиться во что-то инвестировать». В два последних года такие инвестиции были выгодными и несли мало рисков.
Но есть и новые факторы: санкции, в том числе против банков, и риски для валютных депозитов, количество которых уменьшилось, говорит Владимир Ковалкин. «То есть люди снимали их и вкладывались в недвижимость. Люди боятся, что с банком что-то произойдет, и перекладывают деньги во что-то более ощутимое. А Беларуси, кроме «бетона», ничего и нет», — уточняет эксперт.
«Установка, что недвижимость это что-то безопасное, может подводить»
Экономист, академический директор центра BEROC Лев Львовский среди причин подорожания недвижимости также называет мягкую монетарную политику Нацбанка. И напоминает, что в последние годы ВВП страны рос быстрее обычного из-за спроса со стороны России. При этом рабочей силы стало меньше: «Людей не хватает, их труд дорожает. Рост реальных зарплат был сильно опережающим, они на рекордном уровне по историческим меркам. Появилась группа населения, которая может себе позволить покупать квартиры и больше тратить», — резюмирует Львовский.
При этом белорусам «некуда складывать деньги», согласен экономист: «Мы из-за санкций отрезаны от мирового рынка, инвестировать в акции сложно. Низкие ставки по депозитам, инфляция доллара… В итоге у многих остается один вариант — инвестировать в недвижимость. Это исторически популярная мера в Беларуси. Но ментальная установка, что недвижимость — это что-то безопасное, тоже иногда может подводить», — напоминает Львовский.
В прошлом году на недвижимость в стране потратили больше 1,3 млрд долларов. Кто ее покупал? «Люди с высокооплачиваемыми профессиями и те, кто переезжает в Минск. Продают что-то в своих городах, берут кредиты и покупают в Минске», — говорит Владимир Ковалкин.
В соцсетях часто упоминают россиян как массовых покупателей: «Нет, по официальным данным, россияне не сильно ответственны за скупку жилья в Беларуси. В основном платят белорусы, и они могут платить. У нас их мало, но есть богатые люди», — уточняет Львовский.
«Проблемы и девальвация могут прийти из России»
Пики цен на недвижимость в Беларуси уже были, к примеру, в 2008 годах и 2015 годах. «Перед периодами гиперинфляции, когда приходилось обрезать несколько нулей с национальной валюты, стоимость квадратного метра тоже была выше двух тысяч долларов», — напоминает Лев Львовский.
В этом и опасность — отмечают эксперты. «Может произойти внешний шок, связанный с валютой и с валютной девальвацией, как в 2008 и 2015 годах», — приводит пример Владимир Ковалкин. По его словам, есть три основных сценария развития ситуации: плато с небольшим ростом или небольшим падением и обвальный сценарий. «Аналитики по недвижимости склоняются в сторону плато. Но они, как правило, не учитывают внешний фактор, а он для Беларуси может стать «черным лебедем», — говорит эксперт.
По его словам, проблемы в российской экономике тут же перекинутся на Беларусь, которая отправляет в Россию более 60% экспорта. «А проблемы в России уже заметны. Есть тенденции на обвал, реализуются ли они — увидим в ближайшие полгода-год. Но то, что экономика России буксует, и проблемы могут переброситься на Беларусь, — шанс достаточно высок».
При внешнем шоке и девальвации цены на недвижимость упадут не в белорусских рублях, а в валюте. «Белорусы переживали ряд подобных кризисов, они люди опытные. Я думаю, многие ждут этой девальвации, чтобы оказалось, что кредиты, которые взяли под квартиры, стали дешевле», — предполагает Владимир Ковалкин.
На рынке надувается инвестиционный пузырь, и он лопнет?
Предпосылки для обвала рынка есть, но «есть и обратные предпосылки», подчеркивает Лев Львовский: «В 2008, 2015 годах главной причиной пиков стоимости жилья была неразумная, сверхмягкая монетарная политика — экономика накачивалась пустыми деньгами. Сейчас я назвал ее как одну из трех причин, но есть и другие, что отличает ситуацию. Совсем не обязательно, что все закончится, как тогда».
По его словам, ожидается, что рост зарплат и цен на квартиры замедлится. Кроме того, жить в состоянии инвестиционного пузыря можно долго: «Стал бы я покупать сейчас квартиру в Минске? Наверное, нет. Но означает ли это, что люди, которые сегодня покупают квартиру, не смогут ее перепродать дороже в течение пары лет? Не означает», — резюмирует экономист.
Так покупать или нет?
Если вы хотите купить квартиру лично для себя и жить в ней, — это стоит сделать, сходятся во мнении эксперты. «Если задача — просто жилье, надо покупать. Если ваша задача инвестиционно-спекуляционная, то надо взвешивать все с пониманием того, что стоимость квадратного метра на пике, как и в те года, после которых случались девальвации. Но ведь многие белорусы умеют играть и с кредитами», — уточняет Владимир Ковалкин.
Время для продавцов сейчас прекрасное, говорит Лев Львовский: «Главный вопрос: что потом делать с деньгами. Если люди продают, чтобы купить себе, условно, автомобиль, это понятно. Если речь о долгосрочных накоплениях, то надо думать. Вывезти деньги из страны, инвестировать с белорусским паспортом — это сложно».
«Лично я бы старался вкладывать не в «бетон», а в образование и в здоровье. Игра в «бетон» похожа на игру в биткоин, который рос-рос, а потом взял и упал. То же может произойти и с квартирами», — считает Ковалкин.
