Арендные ставки в крупных городах Германии растут в два-три раза быстрее инфляции. Причины понятны: спрос значительно опережает предложение. Почему так происходит и что собираются предпринять власти — в материале DW.Каждый, кто в последние годы пытался арендовать квартиру в одном из крупных городов Германии, знает, что это то еще испытание. Выгодные предложения разлетаются моментально — даже если пользоваться платными сервисами вроде ImmoScout24, которые показывают объявления подписчикам в приоритетном порядке.
«Тем, кто ищет квартиру, сейчас действительно непросто», — констатирует эксперт Кильского института мировой экономики (IfW) Йонас Зджалек (Jonas Zdrzalek). По данным IfW, между третьим и четвертым кварталами 2025 года число объявлений об аренде сократилось более чем на 10%. Если же сравнить с 2015 годом, предложение уменьшилось примерно на 20%.
Цены при этом растут буквально на глазах. По данным проекта IW-Wohnindex Института немецкой экономики (IW), в четвертом квартале 2025 года цены в новых договорах аренды в среднем по стране были на 1,1% выше, чем в третьем квартале, и на 4,1% выше, чем год назад. Самый заметный рост ставок IW-Wohnindex зафиксировал в Кельне (+7,6% к уровню прошлого года), Лейпциге (+5,9%) и Гамбурге (+5,4%).
Причины кризиса на рынке аренды жилья в Германии
Спрос на жилье в Германии превышает предложение. Чтобы рынок вошел в равновесие, в 2021-2025 гг. необходимо было вводить по 372,6 тысячи новых квартир, следует из расчетов IW, а в следующие пять лет — по 302 тысячи. Однако фактически жилья строится значительно меньше.
Так, в 2022 и 2023 годах немецкие застройщики сдавали примерно по 294,4 тысячи новых квартир, а в 2024 году сдали всего 251,9 тысячи, то есть почти на 15% меньше, следует из данных Федерального статистического ведомства Германии (Destatis), которые изучила DW. Это самый низкий результат более чем за десятилетие.
Данные за 2025 год Destatis представит позднее. Согласно экспертным оценкам, объемы ввода должны были сократиться вновь. Так, эксперты IW ожидали сдачи 235 тысяч новых квартир, а специалисты Института экономических исследований (ifo) давали еще более скромную оценку — 205 тысяч.
Почему в Германии строят недостаточно жилья и как реагируют власти
Как и в других европейских странах, жилищное строительство в Германии в последние годы пострадало от высокой инфляции и резкого повышения процентных ставок, отмечает эксперт ifo Людвиг Дорфмайстер (Ludwig Dorffmeister). Снижение ставок привело к стабилизации цен, однако они закрепились на высоком уровне. Дополнительным негативным фактором остаются жесткие регуляторные требования и сложные процедуры согласования проектов.
В конце 2025 года бундестаг одобрил закон, известный как Bauturbo, который должен ускорить согласование новых проектов. Муниципалитеты смогут отклоняться от действующих планов застройки. Министр строительства Верена Хуберц (Verena Hubertz) заявляла, что в отдельных случаях разрешение можно будет получить в течение нескольких месяцев, а не через несколько лет. Норма будет действовать до конца 2030 года.
Впрочем, эффект от реформы проявится не сразу — после ускоренного согласования жилье еще предстоит построить. Кроме того, не очевидно, насколько активно муниципалитеты будут пользоваться новыми возможностями.
Как рынок аренды жилья в Германии уходит от регулирования
Фактически рынок аренды жилья в Германии поделен на два сегмента: старый фонд, где цены и их рост регулируются властями, и почти свободный от регулирования сегмент новостроек и зданий после капитального ремонта. Но и в так называемых Altbau (домах старой постройки) найти квартиру по разумной цене становится все труднее — владельцы используют лазейки в законодательстве, чтобы сдавать жилье в старом фонде радикально дороже.
Если внимательно присмотреться к объявлениям в крупных городах, легко заметить, что значительная часть предложений приходится на краткосрочную аренду меблированных квартир — по ставкам значительно выше стандартных. По данным Инвестиционного банка Берлина (IBB), в среднем такие квартиры стоят в два раза дороже аналогичных без мебели.
На искаженном рынке такая модель аренды превратилась в успешный бизнес. Значительную часть меблированных квартир через Airbnb и другие подобные сервисы сдают не их собственники, а агентства, управляющие сразу несколькими объектами. На частных владельцев — например, тех, кто временно уезжает из города по работе, — приходится лишь около четверти краткосрочных контрактов, следует из исследования Института социального развития городов (IFSS).
Что предпримут власти, чтобы ограничить злоупотребления на рынке аренды
Федеральное правительство обсуждает меры, которые должны ограничить злоупотребления в сегменте краткосрочной аренды.
Министерство юстиции, в частности, предложило обязать арендодателей раскрывать, какую сумму они добавляют к арендной плате за меблировку. Для полностью меблированных квартир планируется установить потолок доплаты — не более 5% от арендной платы без учета расходов на ЖКУ. Краткосрочные договоры аренды будут освобождаться от действия ограничений по ставке только в том случае, если жилье сдается максимум на шесть месяцев. Кроме того, ежегодное повышение арендной платы предлагается ограничить 3,5%.
Министр юстиции Штефани Хубиг (Stephanie Hubig) рассчитывает, что закон, который установит эти правила, может быть принят уже летом.
Меры, предложенные министерством юстиции, — «шаг в верном направлении», отмечает в разговоре с DW политолог из Университета Торонто и автор книги «Под самой крышей: жилье, капитализм и государство в США и Германии» Александр Райзенбихлер (Alexander Reisenbichler).
Однако структурные факторы жилищного кризиса никуда не исчезнут. «Политики не готовы инвестировать в доступное жилье в тех масштабах, которые необходимы для решения проблемы», — заключает собеседник DW.
