До июля российские оккупационные власти требуют от владельцев жилья на оккупированных территориях перерегистрировать его в соответствии с законодательством РФ. Как украинцам защитить свои права?Россия требует до 1 июля 2026 года перерегистрировать недвижимость на оккупированных территориях, оформленную по украинскому законодательству, в российской системе. При этом «перерегистрацию» можно сделать только лично по месту нахождения жилья и с паспортом РФ. Значительная часть украинцев фактически не может выполнить эти требования. Есть ли способ защитить свои права — выясняла DW.
Дорога домой через «фильтрацию»
«Душа болит. Всю жизнь строились. Там остался мой бизнес, который разбомбили. И земля, и дома, вещи, которые люблю. Все осталось. Была надежда, что квартиру не тронут. А теперь новый удар», — с грустью констатирует в разговоре с DW жительница Запорожской области Людмила (имя изменено), которая из-за оккупации города в 2022 году переехала в Киев.
До начала этого года она оплачивала коммунальные услуги за свою квартиру, которая осталась под оккупацией. «За жильем присматривала соседка, а потом бывший муж. С нового года я решила не платить за коммуналку. Я жду, что мой город будет деоккупирован. Не знаю, правильно ли вообще поступала, оплачивая коммуналку», — размышляет Людмила.
Ехать домой для «перерегистрации» жилья она не планирует: «Во-первых, я не хочу видеть оккупантов, потому что я там прожила и знаю, какие эти люди. Не хочу тратить годы своей жизни и нервничать. Во-вторых, я не знаю, пропустят ли меня вообще». Людмила вспомнила случай своей знакомой, которая хотела поехать в Горловку в Донецкой области, чтобы переоформить квартиру, но в аэропорту «Шереметьево» ее так и не пропустили, не объяснив причин. «Может, в телефоне что-то проукраинское нашли, ведь она же в Киеве уже давно живет, дети здесь», — размышляет Людмила.
Однако не всем чинят препятствия с проездом, следует из слов жителя Мариуполя Игоря (имя изменено), который из-за оккупации города уехал в одну из европейских стран в 2022 году. «Моего знакомого, который поехал переоформлять квартиру, пропустили. На работе он взял отпуск на месяц и планирует вернуться обратно в Германию. Но это лотерея. Там же фильтрация в аэропорту «Шереметьево» — проверяют телефон, соцсети, всё. Если ты ни разу не поставил лайк украинцам, то, может, и пропустят. Я много лайков ставил, поэтому даже не хочу пытаться ехать, потому что посадят куда-нибудь», — говорит он. Игорь купил квартиру в Мариуполе незадолго до начала полномасштабной войны, но так и не успел в ней пожить.
РФ узаконила лишение украинцев имущества
Отбирать жилье у украинцев в захваченных районах российские оккупанты начали еще после 2014 года, однако системным это явление стало несколько позже. В частности, в 2021 году оккупационная администрация так называемой «ДНР» ввела понятие «бесхозяйного» имущества, которым, по замыслу оккупантов, можно распоряжаться или через «суды» отобрать.
Четко определенных критериев «бесхозяйности» не существовало, а лишь обобщение из российского гражданского права и юридическая интерпретация «устранения от содержания имущества». Поэтому до сих пор, чтобы не давать оснований признать жилье «бесхозяйным», многие украинцы, выехавшие с оккупированных территорий, платили за коммунальные услуги и просили знакомых периодически наведываться в квартиру.
В 2024 году оккупационные администрации на захваченных армией РФ территориях в Луганской, Донецкой, Запорожской и Херсонской областях уточнили критерии «бесхозяйного» имущества: неуплата коммунальных платежей более года, отсутствие данных о праве собственности в реестре недвижимости РФ и неиспользование жилого помещения, что «создает угрозу его безопасности». В конце 2025 года Россия узаконила это на федеральном уровне, предусмотрев возможность передачи такого «бесхозяйного» жилья гражданам РФ.
Сейчас сложно подсчитать точное количество жилья, которое оккупанты могут присвоить. В августе 2025 года глава «Росреестра» Олег Скуфинский заявлял о примерно 550 тысячах «бесхозяйных» объектов на оккупированных украинских территориях. Сейчас только в Мариуполе почти 13 тысяч жилых помещений внесены в списки «бесхозяйных», которые оккупационные власти публикуют на своих сайтах.
Исключить жилье из этих списков можно только при условии его перерегистрации в российском реестре недвижимости — «Росреестре». Формально российское законодательство не требует для этого гражданства РФ. Однако, по данным источника DW, имеющего контакты в оккупационной администрации Донецка, на практике без российского паспорта перерегистрация невозможна.
Вместе с тем РФ ограничила по времени признание украинских документов на недвижимость — они принимаются только до 1 июля 2026 года. Параллельно усложнена и сама процедура оформления: если раньше можно было выдать доверенность на другое лицо через консульства РФ за рубежом, то теперь это разрешено только по месту нахождения недвижимости. Фактически это означает необходимость лично приехать на оккупированную территорию.
Риски поездки на оккупированные территории
Правозащитники, с которыми пообщалась DW, предостерегают от поездки на оккупированные территории. «Существуют серьезные риски. С украинским паспортом въехать можно только через пограничный пункт в аэропорту «Шереметьево», где представители РФ проводят так называемую фильтрацию. Им может что-то не понравиться — в ответах или в телефоне. Предсказать невозможно. В лучшем случае будет запрет на въезд, а в худшем — задержание с неизвестными последствиями», — предупреждает руководительница аналитического направления Центра прав человека ZMINA Онисия Синюк.
Тем, кого пропустят, добавляет правозащитница, придется получить паспорт РФ для перерегистрации жилья. «Это также несет риски. Например, необходимость пройти срочную службу в российской армии», — отмечает Синюк.
При этом с точки зрения украинского законодательства получение паспорта РФ не будет считаться коллаборационизмом, если речь идет о сохранения жизни или имущества, собственной безопасности и безопасности родных, подчеркивает старший юрист благотворительного фонда «Схід SOS» Анатолий Колесников. По его словам, в таком случае действия лица не должны содержать признаков преступлений, предусмотренных статьями о государственной измене и коллаборационной деятельности. «Также, согласно Конституции Украины, гражданин Украины не может быть лишен гражданства или выслан за пределы Украины. Это норма прямого действия», — указывает он.
Вводя требование перерегистрации имущества, как убежден Колесников, Россия стремится подвергнуть граждан Украины паспортизации, выявить нелояльных российскому режиму и конфисковать их имущество. Такие действия, подчеркивает он, противоречат украинскому и международному праву. «Например, Гаагская конвенция о правилах и обычаях войны на суше от 1907 года запрещает конфискацию частной собственности и гарантирует ее неприкосновенность. Женевская конвенция о защите гражданского населения во время войны также запрещает массовое изъятие имущества, не связанное с военной необходимостью», — объясняет юрист.
Пути защиты прав
Поскольку восстановить права на жилье в настоящее время физически невозможно из-за оккупации, собеседники DW констатируют, что остается только юридическая плоскость. Уже сейчас, по словам Анатолия Колесникова, нужно убедиться в наличии всех документов, подтверждающих право собственности на недвижимость: «В частности, недвижимое имущество на оккупированной территории должно быть внесено в Государственный реестр вещных прав Украины».
Одновременно следует фиксировать любые действия в отношении своего имущества; следить за сообщениями в соцсетях, на сайтах оккупационных администраций или расспрашивать соседей на оккупированной территории. Если выяснится, что жилье признано «бесхозяйным», тогда, рекомендует Колесников, стоит написать заявление в украинские правоохранительные органы в соответствии со статьей 438 Уголовного кодекса Украины, которая предусматривает ответственность за нарушение правил и обычаев ведения войны.
Сейчас украинские суды, по словам юриста, принимают решения о взыскании ущерба, причиненного Россией гражданам и юридическим лицам Украины, но с исполнением этих решений возникают сложности. «В Украине имущества РФ уже нет. А для исполнения решений наших судов суд страны, на территории которой предполагается исполнение, будет проверять соблюдение процессуальных норм, в частности, относительно заблаговременного уведомления ответчика о рассмотрении дела. Но РФ отказывается от получения судебных уведомлений», — говорит он.
У попыток защитить права в российских судах также мало шансов, отмечает Онисия Синюк: «Если есть государственная политика, то судебная система не будет ей противоречить. Тем более, если человек имеет только украинское гражданство».
Учитывая такую ситуацию, опрошенные DW эксперты советуют владельцам жилья на оккупированных землях подавать заявления в Международный реестр убытков Украины (RD4U). «Тем более, что это можно делать уже сейчас, поскольку в этом реестре предусмотрена категория компенсаций за временную утрату доступа к имуществу. Тогда как в украинские суды можно обращаться, если имущество уже объявлено «бесхозяйным», — отмечает Синюк.
Впрочем, когда и в каком размере будут выплачиваться компенсации из Реестра убытков, пока неизвестно.
Государственные программы компенсации
DW обратилась в министерство юстиции и министерство развития общин и территорий Украины с просьбой дать официальные рекомендации для тех украинских граждан, кто не проживает на оккупированных территориях, но владеет там недвижимостью. На момент публикации статьи ответ не поступил.
Между тем в Украине действует несколько программ компенсации для владельцев недвижимости на временно оккупированных территориях. В частности, программа «еВідновлення» предусматривает выплаты за поврежденное или уничтоженное жилье.
Отдельно предусмотрены компенсации в размере двух миллионов гривен для переселенцев со статусом участника боевых действий (УБД) или с инвалидностью вследствие войны. Они могут получить помощь даже в том случае, если оставшееся под оккупацией жилье уцелело.
Жительница Запорожской области Людмила на помощь государства не рассчитывает. «Я никогда не ждала помощи от государства. Я просто работаю. Рассчитываю на свои силы и на дочь, которая всегда поможет», — говорит она, добавляя, что планирует подать заявление в реестр ущерба в Гааге.
